torsdag den 26. juli 2012

Låneomlægning omkostninger


Låneomlægning omkostninger
Der er i øjeblikket mange dansker der foretager låneomlægning af deres realkreditlån, da der er god muligheder for at spare penge, samt få fastforrentede lån med god mulighed for restgældskonvertering ved rentestigning. Det er ingen hemmelighed at låneomlægning, også kaldet konvertering, er forbundet med omkostninger, men hvad består omkostningerne af og er der mulighed for at minimerer omkostningerne ved en låneomlægning.

Flere aktører ved låneomlægning / konvertering af realkreditlån
Som udgangspunkt skulle man tro at det var realkreditforeningen og banken der får alle de penge man betaler. Men sådan er det ikke. Udover realkreditinstituttet og banken, er staten og obligationsejeren involveret.
Man skal derfor huske at en omkostning på 20.000 kan virke voldsom, men delt på 4 aktører er det egentlig ikke voldsomt

Omkostninger til Realkreditinstitut
Kreditforeningen vil ofte tage et fast gebyr på ml. 2.500 kr. og 4.000 kr. for at ekspederer lånesagen. Så skal man betale for indfrielsen af eksisterende lån, ofte ml. 750 kr. og 950 kr. For udbetaling af nyt lån skal der betales kurtage 0,15 % af hovedstolen, endvidere en garantiprovision på 0,1667 % pr. måned indtil pantebrevet på det nye lån er tinglyst, samt gebyr for oprettelsen af garantien på 600 kr. til 1.000 kr. Der beregnes ofte en ekspeditionstid på 2 måneder til tinglysning. Endelig kan du komme til at betale for en kurssikring. Se under omkostninger til obligationsejer.

Omkostninger til Banken
Banken tager et gebyr på ml. 2.000 kr. og 4.000 kr. for at ekspederer sagen. Dette dækker korrespondance med kunde og kreditforening, bevilling, modtagelse af underskrift mv.





Omkostninger til staten
Staten skal have et fast gebyr på 1.400 kr. for at tinglyse det nye pantebrev. Øges hovedstolen ved låneomlægning skal der endvidere betales 1,5 % af forskellen mellem det gamle låns hovedstol, og det nye låns hovedstol.

Omkostninger til obligationsejer
Det lån du indfrier, kan indfris på 3 måder.

1.      Indfrielse på termin. Et obligationslån skal opsiges med mindst to måneders varsel til næste termin. Fx er fristen for opsigelse til termin d. 1/10 d. 31/7. Indfries lånet til termin kan det opsiges til kurs 100.
For at sikre udbetalingen af dit nye lån bør du lave en kurssikring, da du ellers kan risikerer at kursen falder fra i dag, og frem til næste termin, hvor konverteringen af realkreditlånet finder sted. Ved kurssikring låses udbetalingskursen altså fast nu, frem til den dato hvor låneomlægningen finder sted. Omkostningen er afhængig af lånets størrelse, og hvor lang tid du kurssikrer. Omkostningen trækkes som et kursfradrag. Dvs. at hvis kursen i dag er 98,5 og omkostningen til kurssikringen er 0,5 % point i kursfradrag, får du derved lånet til kurs 98
  .      Pari straks opsigelse. Lånet opsiges med mindst 2 måneders frist, fx d 26/7 til termin d. 1/10. låneomlægningen finder dog sted hurtigst muligt, dvs. 10 hverdage frem, hvilket vil sige d. 10/8. For at få lov til dette, skal man betale differencerente frem til 1/10, da obligationsejeren har krav på min. 2 måneders rente fra opsigelsestidspunktet. Dvs. at har du et 5 % fast rente lån, skal du betale 50 dages rente, for at indfri dit lån. Til gengæld skal du ikke kurssikre dit lån frem til 1/10 og renterne er fradragsberettigede. Det er kursfradraget ved kurssikring ikke.
3.      Opkøb af obligationer. Er din obligationskurs under 100 kan du opkøbe obligationerne, og slippe for opsigelse, kurssikring og differencerente. Til gengæld skal du betale kurtage på 0,15 % af det gamle låns hovedstol. Dette er dog kun muligt når du konverterer fra en lav rente til en højere, fx fra 4% til 6 %

      Kan det svare sig at konverterer realkreditlånet
      Det kan godt virke som en voldsom omgang omkostninger, til mange forskellige aktører. Men det kan ofte svare sig at konverterer sit lån, når der er 2 % points forskel. Dels fordi man få en lavere rente, og dermed en lavere ydelse. Endvidere fordi gevinsten ved en opkonvertering er større når man konverterer til lån med lavere rente.
     
      Eksempel på omkostninger ved låneomlægning

Lån: 1.500.000 kr.
Rente: 5 %
Kurs: 104

Konverterring til 3,5 % fast rente, kurs 99,5

Lånes skal indfries pari straks med 40 dage til næste termin. Lånet er opsagt 2 måneder før næste termin.

Realkreditinstitut:
Lånesagsgebyr – 2.500 kr
Indfrielse af eksisterende lån – 950 kr.
Kurtage nyt lån –
Garantiprovision –
Garanti oprettelse – 600 kr.

Bank
Lånesagsgebyr – 2.500 kr.

Stat
Fast tinglysningsgebyr – 1.400 kr.
Variabelt tinglysningsgebyr

2 kommentarer:

  1. Tak for et godt overblik. Har du mulighed for at linke til et eksempel for konverteringen(eller udvide eksemplet)? Jeg tænker her især på et eksempel som indeholder konkrete tal, så man selv kan beregne og sammenligne. F.eks. det reelle kurstab og af hvilke beløb %-vise gebyrer, provisioner mv. tages fra.
    På forhånd tak.
    Henrik, Værløse

    SvarSlet
    Svar
    1. Hej Henrik

      Jeg er ikke helt med på hvad du præcis gerne vil have. Mange banker har en beregner i deres netbank. Ellers har diverse realkreditinstitutter en beregner der giver dig overblik over omkostningerne ved konvertering af realkreditlån.

      Slet

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...